用房改住宅用房需補(bǔ)繳的土地出讓金并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具體金額受多重因素影響，主要依據(jù)包括所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)、土地位置的價(jià)值差異以及政策導(dǎo)向等，在城市中心商務(wù)區(qū)等基準(zhǔn)地價(jià)較高的區(qū)域，補(bǔ)交金額會(huì)相應(yīng)增加，部分地區(qū)采用計(jì)算公式確定費(fèi)用，如已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，可能按“標(biāo)定地價(jià)×繳納比例（≥10%）×分?jǐn)偼恋孛娣e×年期修正系數(shù)”計(jì)算，若涉及成本價(jià)房改房，則可能按成交評(píng)估價(jià)格的百分之一支付，由于各地政策不同且市場(chǎng)供需動(dòng)態(tài)變化，實(shí)際補(bǔ)繳數(shù)額需結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)定和專業(yè)評(píng)估

一、土地出讓金相關(guān)基礎(chǔ)信息

土地出讓金可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法。地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即出讓金總額÷土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即出讓金總額÷規(guī)劃允許建造的總建筑面積，一般以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算效益。并且，地方政府出讓土地使用權(quán)給開發(fā)商時(shí)，住宅用地使用期限為70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年，開發(fā)商需一次性交納該年限內(nèi)的土地出讓金，出讓方式包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓等方式。

二、商業(yè)用房改住宅用房補(bǔ)出讓金的影響因素

• 地區(qū)差異
  • 不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源稀缺程度、政策導(dǎo)向等因素不同，導(dǎo)致各地的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)差異很大。例如一線城市土地資源緊張，商業(yè)用房改住宅用房時(shí)的土地出讓金可能會(huì)高于三四線城市。并沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的商業(yè)用房改住宅用房的土地出讓金價(jià)格，各市縣有自己的標(biāo)準(zhǔn)，需要按照當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行。
• 土地評(píng)估價(jià)值
  • 標(biāo)定地價(jià)：如果當(dāng)?shù)匕凑諛?biāo)定地價(jià)計(jì)算補(bǔ)交金額，標(biāo)定地價(jià)越高，每平米需要補(bǔ)交的出讓金就越多。例如某城市繁華地段的標(biāo)定地價(jià)高，在此處的商業(yè)用房改住宅用房時(shí)，根據(jù)標(biāo)定地價(jià)計(jì)算出的每平米補(bǔ)交金額會(huì)較高。
  • 基準(zhǔn)地價(jià)：部分地區(qū)以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算?；鶞?zhǔn)地價(jià)反映了土地在不同區(qū)域、不同用途下的基本價(jià)格水平。當(dāng)商業(yè)用房所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)高時(shí)，按照相關(guān)公式計(jì)算出的每平米補(bǔ)交出讓金數(shù)額相應(yīng)增加。如一些城市中心商務(wù)區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)較高，在此區(qū)域的商業(yè)用房改住宅時(shí)的補(bǔ)交金額也會(huì)提高。
• 補(bǔ)交計(jì)算公式差異
  • 在一些地區(qū)，對(duì)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款的計(jì)算公式為：補(bǔ)交土地價(jià)款(元)=標(biāo)定地價(jià)(元/平方米)×繳納比例(≥10%)×上市房屋分?jǐn)偼恋孛娣e(平方米)×年期修正系數(shù)。對(duì)于建筑層數(shù)差異較小的城市，也可采用：補(bǔ)交土地價(jià)款(元)=基準(zhǔn)地價(jià)(元/平方米)×所在區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例(≥10%)×上市房屋建筑面積(平方米)×年期修正系數(shù)。而對(duì)于沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的城鎮(zhèn)，可暫采用：補(bǔ)交土地價(jià)款(元)=基準(zhǔn)地價(jià)(元/平方米)×所在建筑總層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例(≥10%)×上市房屋建筑面積(平方米)×年期修正系數(shù)。商業(yè)用房改住宅用房如果參照這些公式，不同的參數(shù)取值會(huì)造成每平米補(bǔ)交出讓金的不同結(jié)果。

三、特殊情況說(shuō)明

• 某些地區(qū)對(duì)于特定的商業(yè)用房改住宅用房可能存在特殊政策或者優(yōu)惠措施，例如為了促進(jìn)城市更新、改善居民居住條件等目的，可能會(huì)在土地出讓金補(bǔ)交方面給予一定的減免或者優(yōu)惠計(jì)算方式。但這需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w政策文件來(lái)確定。

商業(yè)用地改住宅用地的流程

不同城市土地出讓金對(duì)比

商業(yè)用地改住宅用地的政策依據(jù)

土地出讓金補(bǔ)交的計(jì)算實(shí)例